出租房屋无消防审核验收手续免除自身安全责任条款应当认定无效

  

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  2022年8月2日，方某某、叶某某、邱某某三人签订《合作办厂协议》，约定三人共同投资60万元筹办生物颗粒加工厂，股份分为三股，每人各占三分之一，风险、利润三方共同承担｡

  2022年8月3日，叶某某、方某某(乙方)与某甲公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方房屋坐落在潭坊工业区11号[一号(车间-2)前大约550-600平方10间]的居住房屋出租给乙方｡ 租赁期限自2022年8月9日至2023年8月8日止｡ 房屋租金为人民币四万五千元整，租金以现金转账方式支付｡ 电费押金为5000元，电费、电损另外的费用计0.82+0.08元整，年度每月10日交电费，另有调动再定｡ 租金按年提前一个季度付清｡ 乙方在租赁期间，所用的物业费、电、煤气、网络有线电视等各项费用由乙方支付｡ 同时合同还约定了甲方、乙方的责任｡ 甲方责任为保障房子设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责修理;若设备人为损坏则由乙方负责修理或赔偿相应的损失;在租赁期间甲方不得无故收回房屋，甲方中途收回，必须赔偿乙方1个月的房屋租金作为违约金｡ 乙方责任为：按规定交付房租、押金和各项费用;乙方要增加设施和装修必须经得甲方同意，并承担所有费用;租赁期间，乙方不得中途退房，如需退房，则需赔偿甲方1个月的房租作为违约金;乙方不得再租赁物从事违反法律法规活动;租赁期内，乙方是该房屋实际管理人，该房屋内发生的所有安全事故都由乙方承担，与甲方无关，包括但不限于高空抛物、水电不正确使用、在房间内摔倒、给乙方及同住人造成的人身伤害等，甲方都不承担任何责任｡ 等等｡

  上述合同签订后，叶某某、方某某、邱某某向某甲公司预付50000元(租金及押金)后即入住某丙厂房做生产经营｡ 2022年9月15日，叶某某(甲方)与方某某(乙方)在未告知邱某某的情况下，签订《颗粒厂转让合同》，内容为，经双方自愿同意甲方有颗粒厂三分之一股份转让给乙方：某甲厂房坐落在某乙厂旁边以(90000)价格转让给乙方，包括里面所有存货设备，一次性付清，永久性转让给乙方｡ 一式两份甲乙两方自愿同意双方签字生效｡

  2022年10月12日0时50分许，某丙厂房发生火灾，某丁厂人员发现火情后立即拨打报警电话，并通知本案当事人｡ 此次火灾事故未造成人员受伤或死亡、死亡，主要烧毁车间及粉碎机等设备｡ 2022年11月10日，宜黄县消防救援大队作出宜消火认字[2022]第0104号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火时间为2022年10月12日0时50分许，某戊厂区内北侧厂房从东至西第二个车间南侧距南墙0-3米、距西墙0-2米范围内，起火原因可以排除生活用火不慎、雷击、自然等原因，不排除电气线路故障引燃周边可燃物引发火灾的可能｡ 同时火灾事故认定书还注明：当事人对本认定有异议的，可以自本认定书送达之日起十五个工作日内，向抚州市消防救援大队提出书面复核申请，复核以一次为限｡

  火灾事故后，某甲公司于2022年10月14日委托江西某某房地产资产评定估计有限公司对被烧毁的财产进行价值评估，其中圆织机车间(钢结构)评估价为114.08万元、拉丝车间(砖木)评估价为43.02万元、案涉车间(简易钢构、代办房权证号)评估价为15.25万元;冷风机18台评估净值为4.9万、空调评估净值为0.6万元、造粒机评估净值为10.8万元、315变压器评估净值为2.1万元、办公桌椅为0.39万元、废丝废铁为5.4万元，共计197.14万元｡ 2024年1月10日，江西某某资产房地产土地评估咨询有限公司作出赣神州评报字(2024)第007号资产评估报告，认定火灾残存建筑物(已损毁部分)剩余价值为89720元，火灾残存建筑物(未损毁部分)剩余价值为511430元，火灾残存机器设备(已损毁)剩余价值为17430元，火灾残存机器设备(未损毁)剩余价值为44280元，共计662860元｡ 此次鉴定花费某甲公司鉴定费8000元｡

  某甲公司向一审法院起诉请求：1、判令方某某、叶某某、邱某某赔偿某甲公司损失款计人民币2016400元(鉴定报告出具后，变更诉讼请求为判令赔偿某甲公司损失款计人民币1353540元);2、判令解除叶某某、方某某与某甲公司之间签订的房屋租赁合同;3、案件受理费用由叶某某、方某某承担｡

  一审查明，叶某某、方某某、邱某某承租的厂房系某甲公司在圆织机车间(钢结构)与拉丝车间(砖木结构)之间搭建的简易钢构结构车间，未办理房屋产权登记、无消防审核验收手续，厂房内也没安装相应的消防设施｡

  一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案的案由问题;二、案涉租赁合同效力的认定;三、某甲公司因本次火灾事故产生的损失数额的认定;四、叶某某、方某某、邱某某是否应当对某甲公司的损失承担赔偿相应的责任及责任承担范围｡

  《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任｡ 该条款明确承认了违约责任和侵权责任的竞合，在违约责任与侵权责任竞合的情况下，受害人能够准确的通过自己的利益判断选择行使请求权，既可以基于侵犯权利的行为提起侵权之诉，也可以基于违约行为提起违约责任之诉，二者均以损害赔偿为给付内容，不得双重请求｡ 本案中，某己厂房期间发生火灾事故，某甲公司作为受害人，既可以基于双方签订的《租赁合同》主张方某某等人承担违约责任，又可以基于火灾事故的本身要求方某某等人承担侵权责任｡ 结合某甲公司的诉求，以及在法庭释明，某甲公司明确说要求方某某等人承担违约责任，故本案案由应由财产损害赔偿纠纷变更为租赁合同纠纷｡

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效｡ 但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定为无效｡ 本案中，某丙厂房虽然未办理房产证，但是某甲公司提交了建设规划许可证，故应认定为双方签订的租赁合同合法有效｡ 从方某某等人的陈述中可知，叶某某、方某某、邱某某承租某丙厂房是用来生产木制颗粒的，属于易燃物品，其在某某时已明确知道某丙厂房存在消防安全隐患｡《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍旧能随时解除合同｡ 某庚厂房，叶某某、方某某、邱某某即使在签订合同时已发现某丙厂房存有安全风险隐患，其可随时要求解除合同｡ 火灾发生前，叶某某、方某某、邱某某均未向某甲公司主张解除合同，故案涉租赁合同合法有效｡ 现租赁物因火灾事故的发生毁损，合同目的没办法实现，且合同期限已届满，某甲公司有权要求解除合同｡

  经审查，本次火灾事故给某甲公司所有的车间及机器设备造成了严重的损害，各项损失客观存在｡ 火灾事故发生后，某甲公司第一时间委托某乙公司对被烧毁的价值做评估，评价估计价格为1971400元，该评估报告是某乙公司估价人员经实地勘验及产权人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料和经验，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上，对估价对象于2022年10月14日在满足全部限制条件下的价值进行估算和判定，得出的估价结果｡ 在方某某等人未能提供具有更高公信力的证据基础下，该份证据应当认定为案件事实的依据｡ 因该份鉴定报告估价内容中包含价值54000元的废丝废铁，根据生活经验，火灾事故并不能造成废丝废铁的价值损失，故某甲企业来提供的该份鉴定报告应扣除废丝废铁的价值，即被烧毁的财产价值评估应为1917400元｡ 在案件审理过程中，经该院释明某甲公司申请对被烧毁财物的残存价值做鉴定，经鉴定，被烧毁财物的残存价值为662860元｡ 结合两份鉴定报告以及鉴定费发票，本次火灾事故造成某甲公司财产损失价值为1917400元-662860元+8000元=1262540元｡ 关于某甲公司主张的预期租金损失71250元，本案中，叶某某、方某某、邱某某已经预付一年的租金45000元给某甲公司，故某甲公司因财产权益被侵害导致本应获得的利益没有办法获得的情况并不存在｡ 某甲公司主张叶某某、方某某、邱某某再支付之后的租金，但没有证据证明叶某某、方某某、邱某某有此预期，理据不足，不予支持｡

  四、关于叶某某、方某某、邱某某是否应当承担对某甲公司的损失承担赔偿相应的责任以及责任比例问题｡

  本案中，消防部门对于起火原因虽未作出具体、明确的认定，但是，火灾发生于方某某等人占用房屋期间，起火点位于方某某等人管理范围，方某某等人负有采取防范措施以保证房子安全的合同义务，某乙租赁厂房生产的是易燃物品，其在主观上应尽到善良管理人标准下最大的谨慎，其在明知某丙厂房存在比较大安全风险隐患，依然租赁该厂房生产木质颗粒，且未采取任何措施消除安全隐患，故其应对损害结果承担主要的赔偿相应的责任｡ 某甲公司出租的厂房系在某辛厂房之间的搭建房，厂房内部无任何消防设施，存在安全风险隐患，某壬厂房未办理房产证，故某甲公司对火灾事故的发生以及损失的扩大也存在一定过错｡ 综上，对于获知造成的损失，二审酌定某甲公司承担40%的责任，方某某等人承担60%的责任｡

  关于叶某某要不要对某甲公司的损失承担赔偿相应的责任问题｡ 本案中，叶某某提交《转让合同》拟证明其在火灾前已退出合伙事宜，在事实上不再继续租赁某丙厂房，不应对火灾造成的损失承担赔偿相应的责任｡ 本案中，某甲公司是基于租赁合同向叶某某、方某某、邱某某主张合同违约责任，叶某某作为《租赁合同》的当事人，其将租赁合同的权利与义务全部转移给方某某，应取得某甲公司的同意｡ 从本案查明的事实可知，方某某与叶某某签订的《转让协议》仅得到双方的认可，另一合伙人即邱某某以及某甲公司均不知情，故《转让协议》无法对抗善意第三人，仅对方某某、叶某某有法律上的约束力｡ 因此，叶某某作为租赁合同的当事人，应当向某甲公司承担未谨慎保管租赁物的违约责任｡

  一审判决：1、解除某甲公司与叶某某、方某某于2022年8月3日签订的租赁合同;2、叶某某、方某某、邱某某于本判决生效之日起十五日内赔偿某甲公司因火灾造成的经济损失757524元;3、驳回某甲公司其他诉讼请求｡

  一审判决后，叶某某、邱某某、方某某上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判我方不承担赔偿相应的责任;2、本案诉讼费由某甲公司承担｡ 事实和理由：1、一审法院认定我方与某甲公司于2022年8月3日签订的案涉《房屋租赁合同》系合法有效，明显缺乏事实依据和法律依据｡ 一审法院认定的事实部分记载：我方承租的厂房系某甲公司在园织机车间(钢结构)与拉丝车间(砖木结构)之间搭建的简易钢结构车间，未办理房屋产权登记、无消防审核验收手续，厂房内也没安装相应的消防设施｡ 然而，一审法院忽视本案关键的事实，即案涉租赁的厂房属于违章违法建筑物，不存在有建设规划工程许可证的问题｡ 一审法院认为某甲公司的案涉租赁物，虽然未办理房产证，但某甲公司提交建设规划许可证，故认定为双方签订的租赁合同合法有效｡ 我方认为一审法院对某甲企业来提供建设工程规划许可证的理解，纯属于偷换概念的错误的理解，其理由有以下几个方面：某甲租赁厂方属于违章违法建筑物，法律不存在支持案涉违章违法建筑物｡ 虽然某甲企业来提供一份建设规划工程许可证，但该建设规划工程许可证范围不包括案涉违章违法建筑物在内，故一审法院的理解属于偷换概念｡ (2)一审法院未查明案涉违章违法建筑物属于利用消防通道进行搭建的违法建设｡ 所谓的违建房，是指没有经过管辖部门批准，违反法律规定而私自建设的房屋建筑设施，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效｡ 以违法建筑物为标的租赁合同，因其标的的违法应当认定无效｡ 首先是根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条也规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效;其次，《中华人民共和国消防法》第五十五条规定：社会单位、个人未按照本法规定取得消防验收合格证，不得出租、出借使用或者以其他方式让他人使用其建设项目;出租、出借使用或者以其他方式让他人使用已经取得消防验收合格证的建设项目的，应当保证其使用环境符合消防安全要求｡ 结合本案实际，因案涉租赁物系违章、违法建筑物，故某甲公司对该违章、违法建筑物根本就没办法办理消防许可证，更不可能达到消防部门的消防验收合格;再次，根据我们国家《消防法》第十条规定：未经验收或者验收不合格的，不得投入到正常的使用中｡ 所以，某某出租厂房既属于违章、违法建筑物，也属于存在严重安全风险隐患的厂房｡ 依据上述法律规定，案涉的《房屋租赁合同》明显属于无效合同，无效合同自签订时自始自终都没有法律上的约束力，故案涉租赁合同条款对我方没有法律约束力｡ 最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效｡ 但在一审法庭辩论终结前取得的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效｡ 结合本案实际，退一万步说，某甲公司在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证，因为案涉的租赁物建设系违法利用消防通道进行的非法建设，属于并未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故根据上述司法解释，案涉的租赁合同应当认定无效｡ 2、既然案涉租赁合同无效，自然该租赁合同的所有条款对我方无任何法律约束力，案涉租赁合同无效就不存在我方违约的问题｡ 某甲公司主张上诉人承担违约责任的赔偿，没有一点事实依据和法律依据｡ 3、某甲公司违法利用消防通道，在明知案涉房屋建设属于违章违法建设却与我方签订违法的租赁合同，导致不明火灾财产损失，某甲公司应承担全部责任，其财产损失理应由某甲公司自行承担，我方不应承担任何责任｡ 根据消防大队作出的火灾事故原因结论，显而易见消防部门对于起火原因未作出具体、明确的认定｡ 此次火灾与我方之间没有一点关联性，我方不存在任何过错，也不构成侵权行为。

  二审认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同是否无效？二、叶某某、邱某某、方某某是否应当对某甲公司的损失承担赔偿相应的责任以及如何承担？

  关于争议焦点一，方某某等人与某甲公司签订房屋租赁合同，约定某甲公司将案涉房屋出租给方某某等人，租赁期限自2022年8月9日至2023年8月8日止｡ 双方还约定租赁期内，承租人是该房屋实际管理人，该房屋内发生的所有安全事故都由其承担，与某甲公司无关。该房屋系简易钢构结构，搭建在某甲公司两个车间之间，未办理产权登记｡某甲公司提交了建设工程规划许可证｡ 方某某等人虽不予认可，并未提供足以反驳的相反证据｡ 方某某等人主张案涉租赁合同无效，依据不足，二审对该主张不予支持。但某甲公司出租的房屋无消防审核验收手续，也未安装相应的消防设施｡ 某甲公司在与方某某等人签订的房屋租赁合同中约定免除自身安全责任的条款应当认定无效｡

  关于争议焦点二，根据消防部门出示的火灾事故认定书，起火原因可以排除生活用火不慎、雷击、自然等原因，不排除电气线路故障引燃周边可燃物引发火灾的可能。方某某等人明知案涉房子存在消防安全隐患，仍然租赁案涉房屋用来生产经营，且未采取任何措施消除消防安全隐患｡ 方某某等人应当对其管理范围内发生火灾事故所造成的损失承担对应赔偿相应的责任｡ 某甲公司对火灾事故的发生以及损失的扩大也存在一定过错｡ 一审法院酌定某甲公司承担40%的责任，方某某等人承担60%的责任，并无不当，二审予以维持｡

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